Vivienda Justa

Es su derecho

The Fair Housing Act
La Ley De Vivienda Justa

La Ley de Vivienda Justa prohibe la discriminación en la vivienda en razón de:

• Raza o color
• Origen nacional
• Religión
• Sexo
• Estado familiar, (incluida la presencia de menores de 18 años que viven con sus padres o tutores legales; mujeres embarazadas y personas que intentan conseguir la custodia de menores de 18 años)
• lncapacidad

¿A qué tipos de vivienda se refiere la ley?

La Ley de Vivienda Justa se aplica a la mayoría de las viviendas. En ciertas circumstancias, le ley exime a los edificios de no más de cuatro unidades ocupados por sus propietarios, las viviendas unifamiliares vendidas o rentadas sin la participación de un intermediario y las viviendas administradas por organizaciones y clubes privados que limitan la ocupación a sus miembros.

¿Que está prohibido?

En el caso de venta o renta de viviendas: nadie puede tomar las siguientes acciones en razón de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar o incapacidad:

• negarse a rentar o vender una vivienda
• negarse a negociar una vivienda
• proporcionar vivienda
• negar una vivienda
• establecer términos, condiciones o privilegios diferentes para la venta o renta de una vivienda
• Proporcionar diferentes servicios o instalaciones
• Negar falsamente la disponibilidad de la vivienda para inspección, venta o renta
• Por ganancia monetaria, persuadir a los propietarios a vender o rentar una vivienda, indicándoles que grupos minoritarios como personas de otra raza se están mudando en sus vecindarios. Esta práctica se denomina "blockbusting".
• Negar acceso al corretaje de listas múltiples u otros servicios, membrecías o facilidades, relacionadas con la renta o venta de viviendas.

En el caso de préstamos hipotecarios: nadie puede tomar las siguientes acciones, en razón de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar o incapacidad:

• negarse a otorgar un préstamo hipotecario
• negarse a proporcionar información sobre préstamos
• imponer diferentes términos o condiciones a un préstamo
• discriminar en la tasación de una propiedad
• negarse a la compra de un préstamo o
• imponer diferentes términos o condiciones para comprar un préstamo.

Además es ilegal que cualquier persona

• amenace, coaccione, interfiera o intimide a otra persona que ejerza un derecho de igualdad de oportunidad en la vivienda, o asista a otras en el ejercicio de tal derecho
• nuncie o efectúe cualquier declaración que indique una limitación o preferencia en razón de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar o incapacidad. Esta prohibición de publicidad discriminatoria se aplica a aquellas viviendas unifamiliares y ocupadas por sus propietarios que se hallan exentas de la Ley de Vivienda Justa.

Protección adicional a las que padecen de una incapacidad

Si usted o alguna persona asociada a usted:

• padece de una incapacidad física o mental (incluyendo deficiencies auditivas, visuales o motoras, alcoholismo crónico, enfermedad mental crónica, SIDA, enferme-dades relacionadas con el SIDA y retardo mental) que limite sustancialmente una o más de las principales actividades vitales
• tiene antecedentes de tales incapacidades, o
• se considerá que tiene tales incapacidades

el propietario de su vivienda no puede:

• negarle el derecho de hacer modificaciones razonables a la vivienda o áreas de uso común, a su propio costo, si éstas fueren necesarias para que la persona incapacitada pueda usar la vivienda. (Cuando ello fuere razonable, el propietario podrá autorizar los cambios si usted se com-promete a reestablecer la propiedad a su estado original al mudarse de la misma).
• negarse a efectuar cambios razonables en las normas, políticas, prácticas o servicios, si los mismos fueran necesarios para que la persona incapacitada pueda usar la vivienda.

Ejemplo: un edificio que tenga la política de no admitir animales debe permitir que un inquilino que tenga una incapacidad visual mantenga un perro guía.

Ejemplo: un edificio de departamentos que ofrece a los inquilinos espacios no asignados para estacionamiento, debe permitir que un inquilino que tenga dificultades motoras disponga de un lugar de estacionamiento situado cerca de su departamento si ello fu ere necesario para facilitar su acceso al mismo.

Sin embargo, no es obligatorio permitir el acceso a una vivienda a aquellas personas que constituyen una amenaza directa a la salud o la seguridad de otras personas, o que utilizan drogas ilícitas.

Requisitos para nuevos edificios: en edificios que se hallen listos para ser ocupados por primera vez después del 13 de marzo de 1991, y que cuenten con un ascensor y cuatro unidades o mas:

• las areas públicas o comunes tienen que ser accesibles para las personas con impedimentos físicos
• las puertas y pasillos tienen que ser lo suficientemente anchos para las sillas de ruedas
• todas las unidades deben tener:
  • una vía accesible para ingresar y para desplazarse por la unidad interruptores de luces, tomacorrientes, termostatos y otros controles ambientales accesibles
  • paredes reforzadas en los baños para permitir la posterior instalación de barras para sostenerse, y
  • cocinas y baños que puedan ser utilizados por personas que utilicen sillas de ruedas.

En el caso de edificios con cuatro unidades o más que no tengan ascensor y que estén listos para ocupación después del 13 de marzo de 1991, estas normas se aplican a las unidades de la planta baja.

Estos requisitos para nuevos edificios no reemplazan las normas más estrictas que son establecidas por las leyes estatales o locales.

Oportunidades de vivienda para familias

A menos que un edificio o comunidad califique como vivienda para personas mayores de edad, no puede discriminar en base de estado familiar. Es decir, no puede discriminar a familias en las cuales uno o más menores de 18 años viven con:

• el padre o la madre,
• una persona que tenga la custodia legal del menor o menores, y
• una persona designada por los padres o tutore legales, con la autorización por escrito de los mismos.

La protección del estado familiar también se aplica a mujeres embarazadas y cualquier persona que intenta conseguir la custodia legal de un menor de 18 años.

Exención: las viviendas para personas mayores de edad, están exentas de la prohibición de discriminación por estado familiar, si:

• el Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano ha determinado que la vivienda está especificamente destinada y ocupada por personas mayores de edad dentro de un programa financiado por el gobierno federal, estatal o local; o
• está ocupada únicamente por personas de 62 años de edad o más, o
• en la vivienda habita por lo menus una persona de 55 años o más en por lo menos el 80 por ciento de las unidades ocupadas; y se rige por una politica publicada que indique la intención de que sea habitada por personas de 55 años o más.

Un período de transición permite a los residentes al 13 de septiembre de 1988 o con fecha anterior continuer ocupando la vivienda, independientemente de su edad, sin interferer con la exención.

Si usted cree que sus derechos han sido violados

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development - HUD) puede ayudarle con cualquier problema de discriminación en materia de vivienda. Si usted cree que sus derechos han sido violados, puede completer el Formulario de Queja por Discriminación en la Vivienda, dirigirse por carta al HUD or por telefóno a la linea directa de emergencia del HUD (HUD Hotline). La queja puede presentarse hasta un año después de haberse producido la supuesto violación, aunque se recomienda presentarla lo antes posible.

Qué informar al HUD:

• nombre y dirección
• nombre y dirección de la persona contra la cual se presenta la queja (demandado)
• dirección u otra identificación de la vivienda
• una breve descripción de la supuesta violación (el suceso que a su juicio ocasionó la violación de sus derechos)
• la fecha o las fechas de la supuesta violación

Dónde escribir: envíe el formulario de queja o una carta a la oficina regional del HUD más cercana a su domicilio (las direcciones figuran en el formulario), o a:
Office of Fair Housing and Equal Opportunity
U.S. Department of Housing and Urban Development, Room 5204
Washington, D. C. 20410-2000

Dónde llamar: puede utilizarse el número libre de cargo del HUD Hotline: 1-800-669-9777. Esta Ilamada debe hacerse desde un telófono con teclado (touch-tone phone). La llamada sera contestada en ingles y luego en español.

Para las personas incapacitadas: el HUD también dispone de:

un número libre de cargo para sordos:

• 1-800-927-9275
• intérpretes
• cintas y materias Braille
• asistencia para leer y completer los formularies

¿Que ocurre cuando usted presenta una queja?

El HUD le notificara el recibio de la queja. Normalmente también

• notificará el recibio de la queja al violador y permitirá que la person una respuesta
• Investigará la queja y determiná razonable para creer que se ha vi de Vivienda Justa
• le notificará si no puede completar una investigación dentro de los 100 días de recibida la queja.

Conciliación: el HUD procurará llegar a un acuerdo con la persona contra la cual se ha presantado la queja (el demandado). Un acuerdo de concillación deberá proteger al demandante y al interés público. Si se firma un acuerdo, el HUD no tomará otra acción con respecto a la queja. No obstante, si HUD tiene causa razonable para considerar que se ha violado un acuerdo de conciliín, el HUD recomendará que el Ministro de Justicia ("Attorney General") entable juicio.

Remisión de las quejas: si el HUD determina que una oficina estatal o local tiene las mismas atribuciones que el HUD en materia de vivienda equitativa, remitirá la queja a dicha oficina para ser investigada, y le informará a usted. Dicha oficina deberá comenzar a trabajar sobre la queja dentro de los 30 días, o el HUD requerirá su devolución.

¿Que ocurre si se necesita ayuda inmediata?

Si usted necesita ayuda inmediata para detener un problema grave ocasionado por una violación a la Ley de Vivienda Justa, el HUD puede asistirle tan pronto como se presente la queja. Puede autorizar al Ministerio de Justicia a entablar jucio para procurar alivio transitorio o preliminar hasta tanto se resuelva la queja, si

• es probable que se produzca un daño reparable si no interviene el HUD
• existen pruebas sustanciales de que se ha producido una violación de la Ley de Viivienda Justa

Ejemplo: Un constructor se compromete a vender una casa, pero no cumple su compromiso al saber que el comprador es negro. El comprador presenta una queja al HUD. El HUD puede autorizar al Ministerio de Justicia a entablar juicio para impedir la venta de la vivienda a cualquier otro comprador hasta que se haya investigado la queja.

¿Que ocurre después de la investigación?

Si después de investigar la queja, el HUD encuentra que existe causa razonable para creer que ha existido discriminación, le informará a usted. El caso se presentará a una audiencia administratitiva dentro de los 120 dias, a menos que usted o el demandado deseen que el caso sea considerado por un tribunal federal de distrito. En cualquiera de ambos casos no existirá costo para usted.

La audiencia administrativa: si el caso llega a una audiencia administrative, los abogados del HUD plantearán el caso en su parte. Usted puede intervener en el caso y ser representado por su propio abogado si así lo desea. Las pruebas del demandante y el demandado serón consideradas por un juez en derecho administrativo. Si éste determine que ha existido discriminación, podrá ordenar al demandado:

• compensarle por daños que haya sufrido, incluyendo humillación, aflicción y sufrimienio
• desagraviar u ofrecer otro alivio equitativo, como por ejemplo, permitir la ocupación de la vivienda
• pagar al Gobierno Federal una penalidad civil para vindicar el interés público. Las penalidades máximas son de diez mil dólares por la primera violación y de cincuenta mil dólares por la tercera violación dentro de los siete años
• pagar honorarios judiciales y costas razonables

Tribunal Federal de Distrito: Si usted o el demandado elige que el caso sea considerado por un Tribunal Federal de Distrito, el Ministerio de Justicia entablará juicio y planteará el caso por cuenta del demandante. Igual que el juez en derecho administrativo, el Tribunal de Distrito puede dictaminar una compensación, la adjudicación de costos por daños sufridos, honorarios y costas. También puede fijar daños punitivos.

Además

Usted puede entablar juicio: los interesados pueden entablar juicio, a su costa, ante un Tribunal de Distrito o un Tribunal Estatal dentro de los dos anõs de haberse producido la supuesta violación. Si no pueden pagar los honorarios de un aboga do el tribunal podrá designar uno de oficio. El juicio puede entablarse aún después de haberse presentado una queja, si no se ha firmado un acuerdo de conciliación y un juez en derecho administrativo no ha iniciado aún una audiencia. El tribunal puede adjudicar costos por daños sufridos tanto como punitivos, honorarios y costas.

Otros medios para combatir la discriminación en la vivienda:

• en caso de incumplimiento de una orden de un juez en derecho administrative, el HUD puede solicitor alivio transitorio, el cumplimiento obligatorio de la orden o una orden inhibitoria ante un Tribunal de Apelaciones de los Estados Unidos
• el Ministerio de Justicia puede entablar juicio ante una tribunal Federal de Distrito, si existe causa razonable para creer que existe un patrón o práctica de discriminación en materia de vivienda.

Para información adicional:

Este folleto tiene por objeto resumir los derechos sobre vivienda equitativa. La Ley de Vivienda Justa y los reglamentos del HUD contienen más detalles e información técnica. Los interesados pueden solicitar una copia de la ley y los reglamentos en la oficina regional del HUD más cercana o escribiendo a:

Office of Fair Housing and Equal Opportunity
Room 5116
Department of Housing and Urban Development
451 Seventh Street, S.W.
Washington, D.C. 20410-2000
(202) 708-2878

HUD-1260-1-FHEO SPAN.
September 1991