Vivienda Justa

Es su derecho

The Fair Housing Act
La Ley De Vivienda Justa

La Ley de Vivienda Justa prohibe la discriminaci�n en la vivienda en raz�n de:

• Raza o color
• Origen nacional
• Religi�n
• Sexo
• Estado familiar, (incluida la presencia de menores de 18 a�os que viven con sus padres o tutores legales; mujeres embarazadas y personas que intentan conseguir la custodia de menores de 18 a�os)
• lncapacidad

�A qu� tipos de vivienda se refiere la ley?

La Ley de Vivienda Justa se aplica a la mayor�a de las viviendas. En ciertas circumstancias, le ley exime a los edificios de no m�s de cuatro unidades ocupados por sus propietarios, las viviendas unifamiliares vendidas o rentadas sin la participaci�n de un intermediario y las viviendas administradas por organizaciones y clubes privados que limitan la ocupaci�n a sus miembros.

�Que est� prohibido?

En el caso de venta o renta de viviendas: nadie puede tomar las siguientes acciones en raz�n de raza, color, origen nacional, religi�n, sexo, estado familiar o incapacidad:

• negarse a rentar o vender una vivienda
• negarse a negociar una vivienda
• proporcionar vivienda
• negar una vivienda
• establecer t�rminos, condiciones o privilegios diferentes para la venta o renta de una vivienda
• Proporcionar diferentes servicios o instalaciones
• Negar falsamente la disponibilidad de la vivienda para inspecci�n, venta o renta
• Por ganancia monetaria, persuadir a los propietarios a vender o rentar una vivienda, indic�ndoles que grupos minoritarios como personas de otra raza se est�n mudando en sus vecindarios. Esta pr�ctica se denomina "blockbusting".
• Negar acceso al corretaje de listas m�ltiples u otros servicios, membrec�as o facilidades, relacionadas con la renta o venta de viviendas.

En el caso de pr�stamos hipotecarios: nadie puede tomar las siguientes acciones, en raz�n de raza, color, origen nacional, religi�n, sexo, estado familiar o incapacidad:

• negarse a otorgar un pr�stamo hipotecario
• negarse a proporcionar informaci�n sobre pr�stamos
• imponer diferentes t�rminos o condiciones a un pr�stamo
• discriminar en la tasaci�n de una propiedad
• negarse a la compra de un pr�stamo o
• imponer diferentes t�rminos o condiciones para comprar un pr�stamo.

Adem�s es ilegal que cualquier persona

• amenace, coaccione, interfiera o intimide a otra persona que ejerza un derecho de igualdad de oportunidad en la vivienda, o asista a otras en el ejercicio de tal derecho
• nuncie o efect�e cualquier declaraci�n que indique una limitaci�n o preferencia en raz�n de raza, color, origen nacional, religi�n, sexo, estado familiar o incapacidad. Esta prohibici�n de publicidad discriminatoria se aplica a aquellas viviendas unifamiliares y ocupadas por sus propietarios que se hallan exentas de la Ley de Vivienda Justa.

Protecci�n adicional a las que padecen de una incapacidad

Si usted o alguna persona asociada a usted:

• padece de una incapacidad f�sica o mental (incluyendo deficiencies auditivas, visuales o motoras, alcoholismo cr�nico, enfermedad mental cr�nica, SIDA, enferme-dades relacionadas con el SIDA y retardo mental) que limite sustancialmente una o m�s de las principales actividades vitales
• tiene antecedentes de tales incapacidades, o
• se consider� que tiene tales incapacidades

el propietario de su vivienda no puede:

• negarle el derecho de hacer modificaciones razonables a la vivienda o �reas de uso com�n, a su propio costo, si �stas fueren necesarias para que la persona incapacitada pueda usar la vivienda. (Cuando ello fuere razonable, el propietario podr� autorizar los cambios si usted se com-promete a reestablecer la propiedad a su estado original al mudarse de la misma).
• negarse a efectuar cambios razonables en las normas, pol�ticas, pr�cticas o servicios, si los mismos fueran necesarios para que la persona incapacitada pueda usar la vivienda.

Ejemplo: un edificio que tenga la pol�tica de no admitir animales debe permitir que un inquilino que tenga una incapacidad visual mantenga un perro gu�a.

Ejemplo: un edificio de departamentos que ofrece a los inquilinos espacios no asignados para estacionamiento, debe permitir que un inquilino que tenga dificultades motoras disponga de un lugar de estacionamiento situado cerca de su departamento si ello fu ere necesario para facilitar su acceso al mismo.

Sin embargo, no es obligatorio permitir el acceso a una vivienda a aquellas personas que constituyen una amenaza directa a la salud o la seguridad de otras personas, o que utilizan drogas il�citas.

Requisitos para nuevos edificios: en edificios que se hallen listos para ser ocupados por primera vez despu�s del 13 de marzo de 1991, y que cuenten con un ascensor y cuatro unidades o mas:

• las areas p�blicas o comunes tienen que ser accesibles para las personas con impedimentos f�sicos
• las puertas y pasillos tienen que ser lo suficientemente anchos para las sillas de ruedas
• todas las unidades deben tener:
  • una v�a accesible para ingresar y para desplazarse por la unidad interruptores de luces, tomacorrientes, termostatos y otros controles ambientales accesibles
  • paredes reforzadas en los ba�os para permitir la posterior instalaci�n de barras para sostenerse, y
  • cocinas y ba�os que puedan ser utilizados por personas que utilicen sillas de ruedas.

En el caso de edificios con cuatro unidades o m�s que no tengan ascensor y que est�n listos para ocupaci�n despu�s del 13 de marzo de 1991, estas normas se aplican a las unidades de la planta baja.

Estos requisitos para nuevos edificios no reemplazan las normas m�s estrictas que son establecidas por las leyes estatales o locales.

Oportunidades de vivienda para familias

A menos que un edificio o comunidad califique como vivienda para personas mayores de edad, no puede discriminar en base de estado familiar. Es decir, no puede discriminar a familias en las cuales uno o m�s menores de 18 a�os viven con:

• el padre o la madre,
• una persona que tenga la custodia legal del menor o menores, y
• una persona designada por los padres o tutore legales, con la autorizaci�n por escrito de los mismos.

La protecci�n del estado familiar tambi�n se aplica a mujeres embarazadas y cualquier persona que intenta conseguir la custodia legal de un menor de 18 a�os.

Exenci�n: las viviendas para personas mayores de edad, est�n exentas de la prohibici�n de discriminaci�n por estado familiar, si:

• el Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano ha determinado que la vivienda est� especificamente destinada y ocupada por personas mayores de edad dentro de un programa financiado por el gobierno federal, estatal o local; o
• est� ocupada �nicamente por personas de 62 a�os de edad o m�s, o
• en la vivienda habita por lo menus una persona de 55 a�os o m�s en por lo menos el 80 por ciento de las unidades ocupadas; y se rige por una politica publicada que indique la intenci�n de que sea habitada por personas de 55 a�os o m�s.

Un per�odo de transici�n permite a los residentes al 13 de septiembre de 1988 o con fecha anterior continuer ocupando la vivienda, independientemente de su edad, sin interferer con la exenci�n.

Si usted cree que sus derechos han sido violados

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development - HUD) puede ayudarle con cualquier problema de discriminaci�n en materia de vivienda. Si usted cree que sus derechos han sido violados, puede completer el Formulario de Queja por Discriminaci�n en la Vivienda, dirigirse por carta al HUD or por telef�no a la linea directa de emergencia del HUD (HUD Hotline). La queja puede presentarse hasta un a�o despu�s de haberse producido la supuesto violaci�n, aunque se recomienda presentarla lo antes posible.

Qu� informar al HUD:

• nombre y direcci�n
• nombre y direcci�n de la persona contra la cual se presenta la queja (demandado)
• direcci�n u otra identificaci�n de la vivienda
• una breve descripci�n de la supuesta violaci�n (el suceso que a su juicio ocasion� la violaci�n de sus derechos)
• la fecha o las fechas de la supuesta violaci�n

D�nde escribir: env�e el formulario de queja o una carta a la oficina regional del HUD m�s cercana a su domicilio (las direcciones figuran en el formulario), o a:
Office of Fair Housing and Equal Opportunity
U.S. Department of Housing and Urban Development, Room 5204
Washington, D. C. 20410-2000

D�nde llamar: puede utilizarse el n�mero libre de cargo del HUD Hotline: 1-800-669-9777. Esta Ilamada debe hacerse desde un tel�fono con teclado (touch-tone phone). La llamada sera contestada en ingles y luego en espa�ol.

Para las personas incapacitadas: el HUD tambi�n dispone de:

un n�mero libre de cargo para sordos:

• 1-800-927-9275
• int�rpretes
• cintas y materias Braille
• asistencia para leer y completer los formularies

�Que ocurre cuando usted presenta una queja?

El HUD le notificara el recibio de la queja. Normalmente tambi�n

• notificar� el recibio de la queja al violador y permitir� que la person una respuesta
• Investigar� la queja y determin� razonable para creer que se ha vi de Vivienda Justa
• le notificar� si no puede completar una investigaci�n dentro de los 100 d�as de recibida la queja.

Conciliaci�n: el HUD procurar� llegar a un acuerdo con la persona contra la cual se ha presantado la queja (el demandado). Un acuerdo de concillaci�n deber� proteger al demandante y al inter�s p�blico. Si se firma un acuerdo, el HUD no tomar� otra acci�n con respecto a la queja. No obstante, si HUD tiene causa razonable para considerar que se ha violado un acuerdo de concili�n, el HUD recomendar� que el Ministro de Justicia ("Attorney General") entable juicio.

Remisi�n de las quejas: si el HUD determina que una oficina estatal o local tiene las mismas atribuciones que el HUD en materia de vivienda equitativa, remitir� la queja a dicha oficina para ser investigada, y le informar� a usted. Dicha oficina deber� comenzar a trabajar sobre la queja dentro de los 30 d�as, o el HUD requerir� su devoluci�n.

�Que ocurre si se necesita ayuda inmediata?

Si usted necesita ayuda inmediata para detener un problema grave ocasionado por una violaci�n a la Ley de Vivienda Justa, el HUD puede asistirle tan pronto como se presente la queja. Puede autorizar al Ministerio de Justicia a entablar jucio para procurar alivio transitorio o preliminar hasta tanto se resuelva la queja, si

• es probable que se produzca un da�o reparable si no interviene el HUD
• existen pruebas sustanciales de que se ha producido una violaci�n de la Ley de Viivienda Justa

Ejemplo: Un constructor se compromete a vender una casa, pero no cumple su compromiso al saber que el comprador es negro. El comprador presenta una queja al HUD. El HUD puede autorizar al Ministerio de Justicia a entablar juicio para impedir la venta de la vivienda a cualquier otro comprador hasta que se haya investigado la queja.

�Que ocurre despu�s de la investigaci�n?

Si despu�s de investigar la queja, el HUD encuentra que existe causa razonable para creer que ha existido discriminaci�n, le informar� a usted. El caso se presentar� a una audiencia administratitiva dentro de los 120 dias, a menos que usted o el demandado deseen que el caso sea considerado por un tribunal federal de distrito. En cualquiera de ambos casos no existir� costo para usted.

La audiencia administrativa: si el caso llega a una audiencia administrative, los abogados del HUD plantear�n el caso en su parte. Usted puede intervener en el caso y ser representado por su propio abogado si as� lo desea. Las pruebas del demandante y el demandado ser�n consideradas por un juez en derecho administrativo. Si �ste determine que ha existido discriminaci�n, podr� ordenar al demandado:

• compensarle por da�os que haya sufrido, incluyendo humillaci�n, aflicci�n y sufrimienio
• desagraviar u ofrecer otro alivio equitativo, como por ejemplo, permitir la ocupaci�n de la vivienda
• pagar al Gobierno Federal una penalidad civil para vindicar el inter�s p�blico. Las penalidades m�ximas son de diez mil d�lares por la primera violaci�n y de cincuenta mil d�lares por la tercera violaci�n dentro de los siete a�os
• pagar honorarios judiciales y costas razonables

Tribunal Federal de Distrito: Si usted o el demandado elige que el caso sea considerado por un Tribunal Federal de Distrito, el Ministerio de Justicia entablar� juicio y plantear� el caso por cuenta del demandante. Igual que el juez en derecho administrativo, el Tribunal de Distrito puede dictaminar una compensaci�n, la adjudicaci�n de costos por da�os sufridos, honorarios y costas. Tambi�n puede fijar da�os punitivos.

Adem�s

Usted puede entablar juicio: los interesados pueden entablar juicio, a su costa, ante un Tribunal de Distrito o un Tribunal Estatal dentro de los dos an�s de haberse producido la supuesta violaci�n. Si no pueden pagar los honorarios de un aboga do el tribunal podr� designar uno de oficio. El juicio puede entablarse a�n despu�s de haberse presentado una queja, si no se ha firmado un acuerdo de conciliaci�n y un juez en derecho administrativo no ha iniciado a�n una audiencia. El tribunal puede adjudicar costos por da�os sufridos tanto como punitivos, honorarios y costas.

Otros medios para combatir la discriminaci�n en la vivienda:

• en caso de incumplimiento de una orden de un juez en derecho administrative, el HUD puede solicitor alivio transitorio, el cumplimiento obligatorio de la orden o una orden inhibitoria ante un Tribunal de Apelaciones de los Estados Unidos
• el Ministerio de Justicia puede entablar juicio ante una tribunal Federal de Distrito, si existe causa razonable para creer que existe un patr�n o pr�ctica de discriminaci�n en materia de vivienda.

Para informaci�n adicional:

Este folleto tiene por objeto resumir los derechos sobre vivienda equitativa. La Ley de Vivienda Justa y los reglamentos del HUD contienen m�s detalles e informaci�n t�cnica. Los interesados pueden solicitar una copia de la ley y los reglamentos en la oficina regional del HUD m�s cercana o escribiendo a:

Office of Fair Housing and Equal Opportunity
Room 5116
Department of Housing and Urban Development
451 Seventh Street, S.W.
Washington, D.C. 20410-2000
(202) 708-2878

HUD-1260-1-FHEO SPAN.
September 1991